Fragen und Antworten
zu meiner Baufinanzierung.

Die Villa Kunterbunt, die kleine Dachgeschosswohnung oder doch das Loft mit Weserblick: Am Anfang jeder Baufinanzierung steht die Frage danach, was Du Dir eigentlich leisten kannst. Um das herauszufinden, kannst Du den Baufinanzierungsrechner verwenden. Aus dem Finanzbedarf für dein Vorhaben ergibt sich so die monatliche Rate, die Du dafür aufbringen musst.

Dein Eigenkapitalanteil sollte mindestens 20 Prozent, besser noch 30 Prozent der Kaufsumme betragen. Wenn Du weniger Eigenkapital zur Verfügung hast, kannst Du auch die Kosten senken – zum Beispiel, indem Du einen Teil der Handwerkerarbeiten selbst erledigst.

Zunächst alle deine Ersparnisse in bar oder auf Konten – klar. Aber auch Dein angespartes Kapital aus zuteilungsreifen Bausparverträgen (dein Eigenanteil, nicht die Darlehenssumme) oder auch abtretbare Rückkaufwerte aus Lebensversicherungen. Wenn Du Vermögen aus Aktien, Investmentfonds und Wertpapieren hast: Wunderbar, auch das zählt zum Eigenkapital. Außerdem kannst Du bewertbare Grundschulden an anderen Immobilien als Eigenkapital einbringen.

Was Du in jedem Fall brauchst, ist eine sichere Einnahmequelle, um Dir die höheren monatlichen Raten leisten zu können. Vorteilhaft ist es, wenn Du zusätzliche Sicherheiten einbringen kannst – zum Beispiel eine weitere Immobilie, die bereits abbezahlt ist.

Eine Baufinanzierung ist die Anschaffung einer Immobilie auf Kredit. Dabei ist es ganz egal, ob Du selbst baust, einen Neubau von einem Bauträger kaufst oder doch die schnuckelige Altbauwohnung mit den schiefen Wänden. Mit der Baufinanzierung kannst Du außerdem die gesetzliche Grunderwerbssteuer und die Nebenkosten abdecken. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für den Makler, das Grundbuchamt und den Notar.

Dein Vorteil bei einer Baufinanzierung: Du kannst eine hohe Summe zu günstigeren Konditionen erhalten. Damit Du für die nächsten Jahre Planungssicherheit hast, kannst Du eine Zinsbindung vereinbaren. Das bedeutet, dass die Zinsen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben sind und Deine monatliche Rate in diesem Zeitraum gleich bleibt – egal, was der Markt macht. So weißt du immer, woran du bist.

Ein Forward-Darlehen kannst Du noch vor Ablauf der Zinsbindung deiner bestehenden Finanzierung abschließen. Das Forward-Darlehen löst dann Deine bestehende Baufinanzierung ab – und zwar zu den aktuell gültigen Zinskonditionen für Baudarlehen, egal wie hoch die Zinsen künftig sind.

Du willst am Ende keine Restschuld auf dem Zähler haben? Dann wählst du das Volltilgerdarlehen. Auch hier zahlst Du eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus dem Sollzinssatz und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Der Tilgungsanteil ergibt sich aus dem Zeitraum, nach dem Du schuldenfrei sein willst. Je kürzer die Sollzinsbindung, desto höher ist die Tilgung.

Bei einem Tilgungsaussetzungsdarlehen kommt die große Rechnung erst am Schluss: Hier zahlst Du keinen Tilgungsanteil, sondern nur die monatlichen oder vierteljährlichen Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag. Die Höhe der Rate bleibt immer gleich hoch. Zurückzahlen musst Du den Kredit natürlich trotzdem, und zwar ganz am Ende der Laufzeit: Dafür kannst Du eine Lebensversicherungssumme, einen Bausparvertrag oder einen angesparten Investmentfonds nutzen. Du solltest hier beachten, dass die Sparverträge oder die Beiträge zur Lebensversicherung parallel laufen und so eine Doppelbelastung bedeuten können.

Ist Dein Eigenkapital gerade nicht verfügbar, dann kannst Du einen Kredit als Überbrückung erhalten. Der läuft nur einige Monate. Diese Zwischenfinanzierung kannst Du zu einem späteren Zeitpunkt durch ein langfristiges Darlehen wieder ablösen. Wenn Du zum Beispiel eine neue Immobilie kaufen willst, aber noch keinen Käufer für dein Altobjekt hast oder der noch nicht bezahlt hat, macht hier die Zwischenfinanzierung Sinn.

Er ist die Grundlage Deines Bauvorhabens. Der Bauvertrag regelt detailliert alle Bauleistungen, Zuständigkeiten und Fristen. So kannst Du als Bauherr, denn das bist Du ja dann, schon im Vorfeld alle gewünschten Maßnahmen mit dem Bauunternehmer vertraglich festhalten. Dies gibt euch beiden Rechtssicherheit, falls im Laufe der Bauphase Unklarheiten aufkommen. So ein Bauvertrag gilt übrigens nicht nur für Neubauten, sondern auch für Abriss-, Renovierungs- und Teilsanierungsarbeiten.

Hier ist eine kleine Checkliste der wesentlichen Punkte eines Bauvertrages:

• Vertragsart: BGB oder VOB
• Name und Adresse der Vertragspartner inkl. Name eines dauerhaft zuständigen Ansprechpartners/Bauleiter.
• Bau- und Leistungsbeschreibung, Baupläne
• Bauzeit und Ausführungsfristen
• Bauleistung und Bauvorhaben
• Detaillierter Zahlungsplan/Höhe der Vergütung für Bauleistungen
• Bedingungen für die Bauabnahme durch den Auftraggeber
• Zeitrahmen für eventuelle Mängelbeseitigung
• Gewährleistungssicherheit, Fertigstellungssicherheit und kostenloses Rücktrittsrecht
• Datum, Unterschrift des Bauunternehmers und des Auftraggebers sowie Stempel des Bauunternehmens

Dieses Konto wird von einem Notar eröffnet, um bei einem Immobilienkauf treuhänderisch einen sicheren Geldtransfer zwischen Käufer und Verkäufer zu garantieren. So weiß der Käufer, dass der Notar das Geld erst an den Verkäufer überweist, wenn er als neuer Eigentümer im Grundbuch hinterlegt ist. Genau so kann sich der Verkäufer sicher sein, dass ihm das Geld ausgezahlt wird. Und auch wenn nicht: Dann ist eine Rückabwicklung leichter möglich.